不看不知道，美国房产投资居然这么好！房子抵押贷款居然有这4大避税好处?

在美国投资的房地产 如何运用这笔钱? 房子抵押贷款居然有这4大避税好处?

大家好，我们今天继续上一集的内容来说：

我们上一次讲到了1031交换法则，每一次卖每一次换的话，就可以永远赚钱还不交税，可很多人说赚钱不交税的话，我应该怎么用这笔钱呢？

上次我们讲到，从100万涨到5000万，一辈子赚钱从来没交过税，房租没有交税，每次卖房也没有交税，那么我应该怎么用这笔钱呢。

有些在美华人可能一听到这个词就开始皱眉头了：“房屋抵押贷款”。

其实在美国的一些有钱人，他们认为贷款会比收入更好。因为贷款不用交税，所得需要交税。什么意思呢？

假设我100万的物业涨到了5000万，我现在要用3000万的话，我有两个选择：

第一个选择，我把房产卖掉，现金套出，不交换了。但是问题是：

这个物业不再属于我了；

以后的增值也不再是我的了；

我还要交税；

以后的折旧我也用不到了。

可是，如果我用这5000万的资产，我可以跟银行贷款贷个3000万。因为在美国，通常房租和房价的比例又比一般国内的物业要高不少，所以能够贷出来3000万就是很好了。

很多人说不喜欢贷款，是因为要付利息，但可是如果我的房租够付我的利息，我可以拿房租来还贷款，不但自己不用额外付贷款，剩余的钱还可以存下来。

另外一个好处是，房产还是我的，未来的增值还是我的，折旧还可以用，所以这些好处真是太棒了。

所以我们再来讲一讲房租收入不用交税，增值不用交税，赚了钱可以用1031交换条款不用交税，我如果需要钱再贷款出来，这样子的话拿到手里的钱还是可以不用交税，再用房租来支付贷款利息。

最大的好处可能很多人不知道，美国因为有遗产税，所以人过世的时候，所有没有付的增值税就都完全免掉了。

什么意思呢？

我100万涨到了5000万，只要我人一过世，当我的孩子们来承接我的财产时，孩子的成本就不再是100万了，而是以我过世的那天的市价来当作他的成本，中间的4900万增值税全部都免了！因为要付遗产税。

那么我们大家来想一想，整个过程中呢，房租不要交税，增值不用交税，交换不用交税，过世了以后所得税全免，这样是不是太好啦！

有些朋友会说，但是你需要付遗产税呀。

但是大家都知道，遗产税其实比增值税要更好，为什么？

增值税是1000万涨到5000万，4900万不管你有没有贷款都要付增值税。在加州你需要将近付40%。

可是如果是人走了付财产税的时候，遗产税怎么征呢？是看到你的房产的市场价值扣掉你所有的贷款，贷款就不算了，只是你的净遗产要付遗产税。所以像刚刚的情况，5000万减掉了3000万，还剩下2000万的话，只有这2000万净遗产需要交遗产税。

同时，在美国还有遗产税减免额，一个人是1170万，夫妻是2340万，这样减掉的话，事实上我只有净遗产2000万，我还是不需要付遗产税的！但是增值税我是怎么都要付的。

超过的部分，我们以后有机会再和大家解释。